不動産売却時の税金｜購入価格がわからない場合はどうなる？

• コラム

取得費5％のルールと譲渡所得税の基本を解説

はじめに

不動産を売却するとき、「売れた金額にそのまま税金がかかるの？」と心配される方もいらっしゃいます。実際には、売却代金から取得費や譲渡費用を差し引いて利益を計算します。特に、相続した土地や古くから所有する不動産は、購入当時の資料が見つからないこともあります。今回は、そのような場合に知っておきたい「概算取得費」の仕組みを紹介します。

1．売却時の税金は「利益」が基本

土地・建物の譲渡所得は、原則として次のように計算します。

譲渡所得 ＝ 売却価格 －（取得費 ＋ 譲渡費用）

取得費には購入代金や購入手数料など、譲渡費用には売却のために直接かかった仲介手数料や一定の測量費などが含まれます。建物の取得費については、所有期間中の減価償却費相当額を差し引きます。実際の税額は所有期間や特別控除の適用などによって変わります。

2．購入価格が不明なら「売却額の5％」を取得費にできる

先祖代々の土地や購入時期の古い不動産などで取得費がわからない場合、売却額の5％を取得費（概算取得費）とすることができます。実際の取得費が売却額の5％より低い場合も、この方法を選べます。

例えば、土地を3,000万円で売却し、取得費が不明、譲渡費用が100万円だった場合は次のとおりです。

売却価格	3,000万円
概算取得費（5％）	150万円
譲渡費用（仮定）	100万円
譲渡所得（特別控除前）	2,750万円

※計算例は制度を説明するための仮定であり、税額そのものを示すものではありません。

3．購入時の資料で税負担が変わることも

同じ3,000万円の売却でも、認められる取得費が2,000万円、譲渡費用が100万円なら、譲渡所得は900万円です。概算取得費を使った場合の2,750万円と比べて1,850万円の差があります。購入時の売買契約書・領収書など、取得費を確認できる資料が残っていないか、売却前に探しておくことが大切です。

4．相続した不動産でも確認したいポイント

相続で取得した不動産は、原則として被相続人が取得したときの取得費を引き継ぎます。相続時の評価額をそのまま取得費にするわけではありません。また、一定の条件のもとで、相続税額の一部を取得費に加算できる特例や、相続した空き家の売却に関する特例などが適用できる場合もあります。個別の要件は事前に確認しましょう。

5．不動産売却は「手残り額」まで確認を

相続した実家や長年保有した土地、収益不動産の売却をご検討されるケースがあります。売却価格だけで判断せず、仲介手数料などの諸費用、譲渡所得にかかる税金、必要に応じた特例の確認を含めた資金計画が重要です。

まとめ

取得費が不明な不動産を売却する場合、売却額の5％を取得費とすることができます。ただし、実際の購入価格などを確認できれば、譲渡所得の計算が大きく変わることもあります。売却前に古い契約書などを整理し、必要に応じて税理士などの専門家へ相談しましょう。

JigsawHoldings株式会社では、京都市を中心に、不動産の買取・売却・資産活用についてご相談を承っています。相続不動産や長期保有の土地、収益不動産の売却をご検討の際は、お気軽にお問い合わせください。

※本記事は2026年10月時点の一般的な税務情報です。特例・税額・申告の要否は個別条件で異なります。税務判断は税理士や所轄税務署へご確認ください。

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