家を売ったら税金はいくら？ 「3,000万円特別控除」の仕組みと注意点

• コラム

京都市でマイホームの売却を検討している方にとって、売却価格と同じくらい重要なのが「売った後に手元にいくら残るのか」という点です。不動産の売却で利益が出た場合、譲渡所得税・住民税がかかることがあります。一方で、自宅の売却には、一定の要件を満たすと利用できる「3,000万円特別控除」という制度があります。

1｜不動産を売った金額すべてに税金がかかるわけではない

税金の計算では、原則として「売却価格－（取得費＋譲渡費用）」によって譲渡所得を求めます。取得費は購入代金などを基礎としますが、建物については減価償却費相当額を差し引くなどの調整が必要です。譲渡費用には仲介手数料や売買契約書の印紙税など、売却のために直接かかった一定の費用が含まれます。

2｜マイホームの「3,000万円特別控除」とは？

自分が居住していたマイホームを売却した場合、要件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円まで差し引ける特例です。所有期間の長短だけで適用が決まるわけではありません。例えば譲渡所得が1,800万円なら、特別控除の適用によって課税対象の譲渡所得が0円となる場合があります。ただし、控除額が売却代金からそのまま引かれるわけではありません。

3｜簡単な計算例で確認

【仮のケース】売却価格4,000万円、取得費2,000万円、譲渡費用200万円の場合、譲渡所得は1,800万円です。マイホームの3,000万円特別控除の要件を満たす場合、この1,800万円を控除でき、課税譲渡所得は0円となります。実際の取得費には建物の減価償却などが影響するため、手元の契約書等を用いた個別計算が必要です。

4｜適用前に確認したいポイント

現在住んでいる自宅だけでなく、以前住んでいた家でも、原則として住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すれば対象となる場合があります。一方、親子・夫婦など特別な関係のある人への売却や、一定期間に他の特例を受けた場合などは利用できません。自宅を取り壊して土地だけ売る場合にも、契約時期や取り壊し後の利用状況など特別な条件があります。

5｜住み替え時は住宅ローン控除との関係にも注意

3,000万円特別控除と、新居の住宅ローン控除は、入居年や譲渡年の組み合わせによって併用できない場合があります。「旧居の売却税額が減ること」と「新居の住宅ローン控除を受けられること」を合わせて比較し、売却・購入のスケジュールを考えることが大切です。

6｜税金が0円でも確定申告が必要

3,000万円特別控除を適用するには、原則として必要書類を添えた確定申告が必要です。売買契約書、購入当時の資料、売却費用の領収書などは大切に保管しておきましょう。税務上の判定は物件や居住状況によって異なるため、具体的な適用可否は税務署または税理士に確認してください。

まとめ｜売却価格だけでなく「税引後の手残り」を確認

京都市で不動産を売却するときは、査定額だけでなく、取得費や売却費用、税制上の特例まで確認することで資金計画を立てやすくなります。JigsawHoldingsでは、京都市を中心に土地・戸建て・マンションの売却や買取についてご相談を承っています。売却を検討し始めた段階から、お気軽にご相談ください。

※本記事は2026年10月15日時点の一般的な税制解説です。個別の税務判断は税理士等の専門家にご相談ください。

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